продажа доли в квартире

[mamah]

с чего начать продажу доли в квартире?
как оценить ? у меня 1/4 доля в 3 комн. квартире, старый фонд, куда нужно обращаться?

[advokat]

Сообщение от mamah

с чего начать продажу доли в квартире?
как оценить ? у меня 1/4 доля в 3 комн. квартире, старый фонд, куда нужно обращаться?

С обращения в территориальное подразделение Росрегистрации для получения Свидетельства о госрегистрации Вашего права собственности на 1\4 долю в квартире.

[korneych]

Сообщение от advokat

С обращения в территориальное подразделение Росрегистрации для получения Свидетельства о госрегистрации Вашего права собственности на 1\4 долю в квартире.

Почти в тему )): ребенку принадлежит 1/2 часть квартиры. Задача: продать эту квартиру, чтобы добавить и купить большей площади. Проблема: органы опеки требуют, как я понял, чтобы сделки продажи и покупки оформлялись в одно время с целью документального подтверждения будущей доли ребенка в новом жилье.
Хочется же сначала найти лучшего покупателя, продать. Затем с деньгами найти выгодного продавца. Одновременно сделать это маловероятно, а бросаться на первые попавшиеся предложения не хочу.
Что можете посоветовать в плане получения разрешения органов опеки в данной ситуации?

[advokat]

Сообщение от korneych

Почти в тему )): ребенку принадлежит 1/2 часть квартиры. Задача: продать эту квартиру, чтобы добавить и купить большей площади. Проблема: органы опеки требуют, как я понял, чтобы сделки продажи и покупки оформлялись в одно время с целью документального подтверждения будущей доли ребенка в новом жилье.
Хочется же сначала найти лучшего покупателя, продать. Затем с деньгами найти выгодного продавца. Одновременно сделать это маловероятно, а бросаться на первые попавшиеся предложения не хочу.
Что можете посоветовать в плане получения разрешения органов опеки в данной ситуации?

Уже достаточно давно, в соответствии с ч.4 ст.292 ГК РФ, требуется согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
В иных случаях такового согласия не требуется.

[korneych]

Сообщение от advokat

Уже достаточно давно, в соответствии с ч.4 ст.292 ГК РФ, требуется согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
В иных случаях такового согласия не требуется.

Так как же это согласие получить, если покупка большей квартиры предполагается через какое-то (неопределенное) время после продажи жилья, где собственник - несовершеннолетний?

[advokat]

Сообщение от korneych

Так как же это согласие получить, если покупка большей квартиры предполагается через какое-то (неопределенное) время после продажи жилья, где собственник - несовершеннолетний?

У Вас что, ребенок остался без родительского попечения и стоИт на учете в органе опеки и попечительства? Может быть Вы находитесь в процессе лишения родительских прав? Если нет, то согласия не требуется, поскольку родители являются законными представителями несовершеннолетнего и действуют в интересах последнего в силу обязанности, возложенной на них законом. Читайте внимательнее мое сообщение.

[mamah]

свидетельство о праве на 1/4 долю (наследство , после смерти матери) о госрегистрации есть, 3/4 принадлежат брату, он проживает в этой квартире один, и не хочет ничего менять, как быть, мне приходится оплачивать за эту долю, хотя доступа в квартиру у меня нет.

[AAS]

Не соглашусь с Вами, advokat.

Приводимая Вами, в обоснование позиции норма - ч.4 ст.292 Гражданского кодекса РФ - должна толковаться системно, с учетом иных положений гражданского и семейного законодательства РФ.

В частности, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ предусмотрено, что ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.
И хотя закон (по понятным причинам) ограничивает возможности ребенка по распоряжению этим имуществом (абз. 2 п. 3 ст. 60 СК), тем не менее, на родителей (законных представителей) при управлении имуществом ребенка распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК).

При этом, опекун/попечитель (а в нашем случае - родитель) не вправе совершать сделок по любому виду отчуждения имущества (продажа, дарение, залог и т.п.) подопечного (ребенка), влекущих уменьшение такого имущества, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК).

Таким образом, разрешение органов опеки и попечительства, для осуществления продажи принадлежащей на праве собственности ребенку доли квартиры необходимо. И это логично, поскольку родители не имеют права собственности на имущество ребенка (равно как и наоборот) - п. 4 ст. 60 СК.
Иное будет противоречить взаимосвязанным положениям ст. 60 СК и ст. 37 ГК.

Здесь также необходимо отметить, что в соответствии правовой позицией Конституционного Суда РФ (постановление от 08.06.2010 N 13-П), положение п. 4 ст. 292 ГК в той мере, в какой оно не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством, при том, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Поэтому, на мой взгляд, для Вас, korneych, возможно заключение предварительного договора купли-продажи (о продаже в будующем времени) с потенциальным покупателем на нынешнюю квартиру, где вы оговорите конкретную сумму продажи доли Вашего ребенка. А после того, как найдете подходящее для себя жилье - закончите оформление сделки с долей ребенка. В этой ситуации органы опеки и попечительства разрешение выдадут.

[AAS]

Сообщение от mamah

свидетельство о праве на 1/4 долю (наследство , после смерти матери) о госрегистрации есть, 3/4 принадлежат брату, он проживает в этой квартире один, и не хочет ничего менять, как быть, мне приходится оплачивать за эту долю, хотя доступа в квартиру у меня нет.

У Вас совместная долевая собственность с братом на квартиру.
Если Вы намерены продать свою 1/4, то необходимо:

1) письменно обратиться к брату с предложением о выкупе Вашей доли (составляете заявление отправляете по почте с уведомлением о вручении и описью вложения, либо письменно вручаете это заявление брату под роспись - с обязательным указанием даты вручения), при этом:
- в заявлении должна быть определена точная и окончательная цена, за которую Вы намерены продать принадлежащую Вам долю);

2) ждете не менее 30-35 дней с момента когда Ваше заявление вручено брату (в уведомлении о вручении будет стоять дата);

3) если по истечении этого времени брат не дал ответа, либо отказался покупать Вашу долю (при отказе - это должно быть оформленно в письменном виде) - можете продавать принадлежащую Вам долю любому другому лицу, но за цену не превышающую ту, которую Вы предложили брату.

4) если брат согласился приобрести Вашу долю (и выразил свое желание письменно) - продаете ему за цену указанную в заявлении о выкупе доли (см. п. 1).

Если продавать долю не хотите (передумаете), а в квартиру Вас не допускают, можете обратиться в суд с иском:

1) об устранении препятствий к пользованию жилым помещением (ответчиком будет Ваш брат); или

2) о выделе доли в натуре, т.е. разделе (размене) квартиры (ответчиком также будет Ваш брат), правда учитывая колличество комнат в квартире и размер Вашей доли - это не выгодно.

[advokat]

Сообщение от AAS

Не соглашусь с Вами, advokat...

Приводимая мною правовая норма ч.4 ст. 292 ГК РФ может толковаться как угодно и кем угодно. Однако, буквальное толкование означает, что согласие органа опеки и попечительства необходимо только в отношении несовершеннолетних детей-
а) оставшихся без родительского попечения;
б) об этом известно органу опеки и попечительства.
Именно поэтому законодателем, в свое время, был сужен круг сделок с участием несовершеннолетних, в отношении которых требуется таковое согласие, путем внесения изменений в указанную норму закона.
Очевидно, что Вы не потрудились ознакомиться с Постановлением Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010.г. N.13-П
"По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В..Чадаевой". Поэтому немного поцитирую.
3.1. Как следует из пункта.4.статьи.292 ГК Российской Федерации, согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, требуется в двух случаях - либо когда он находится под опекой или попечительством, либо когда он остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.
К числу оставшихся без родительского попечения статья.121 Семейного кодекса Российской Федерации относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов. Приведенный перечень не является исчерпывающим, что позволяет органам опеки и попечительства осуществлять защиту прав и интересов детей в зависимости от конкретных обстоятельств во всех иных случаях, когда родительское попечение фактически отсутствует.
Выявление, учет и устройство детей, оставшихся без попечения родителей, осуществляются в соответствии со статьей.122 Семейного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального.закона от 16 апреля 2001 года N.44-ФЗ "О государственном банке данных о детях, оставшихся без попечения родителей", а также на основании принятого в порядке реализации названного Федерального закона постановления Правительства Российской Федерации от 4 апреля 2002 года N.217. Согласно пункту.3 утвержденных данным постановлением Правил ведения государственного банка данных о детях, оставшихся без попечения родителей, и осуществления контроля за его формированием и использованием орган опеки и попечительства в трехдневный срок со дня получения сведений о ребенке, оставшемся без попечения родителей, обязан провести обследование условий жизни этого ребенка и, установив факт отсутствия попечения родителей, зарегистрировать данные о нем в журнале первичного учета детей, оставшихся без попечения родителей.
С этого момента орган опеки и попечительства наделяется обязанностями по защите прав и интересов ребенка, оставшегося без попечения родителей, в том числе обязанностью, предусмотренной пунктом.4.статьи.28 Федерального закона от 21 июля 1997 года N.122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения. Полученные сведения о несовершеннолетних членах семьи вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве ограничений (обременений) права собственности, что препятствует отчуждению жилого помещения, принадлежащего родителю, без предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Таким образом, исходя из смысла пункта.4.статьи.292 ГК Российской Федерации во взаимосвязи со статьями.121 и 122 Семейного кодекса Российской Федерации, при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласия органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства информацией об отсутствии попечения со стороны родителей. Такое регулирование, при котором вмешательство органов опеки и попечительства в процесс отчуждения жилого помещения необходимо в случаях, когда родители несовершеннолетних по тем или иным причинам не исполняют по отношению к ним своих обязанностей, имеет целью своевременную защиту прав и интересов несовершеннолетних и вместе с тем направлено на учет интересов тех родителей - собственников жилых помещений, которые исполняют свои родительские обязанности надлежащим образом.
3.3. Пункт.4.статьи.292 ГК Российской Федерации, как направленный на защиту прав несовершеннолетних, относительно которых родительское попечение на момент отчуждения жилого помещения, в котором они проживают, не осуществляется, согласуется с конституционно защищаемыми целями правового регулирования отношений родителей и детей с учетом специфики этих отношений и обеспечивает баланс вытекающих из статей.35 и 38 (часть.2) Конституции Российской Федерации прав лица, являющегося собственником жилого помещения и одновременно родителем несовершеннолетнего, и защищаемых статьями 38 (часть 2) и 40 (часть.1) Конституции Российской Федерации прав и охраняемых законом интересов несовершеннолетнего ребенка, проживающего в этом жилом помещении.
Установленный пунктом.4.статьи.292 ГК Российской Федерации различный уровень гарантий права пользования жилым помещением для несовершеннолетних членов семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительства), с одной стороны, и для несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, находящихся на попечении родителей, - с другой, основанный на учете особенностей правового статуса этих лиц и вытекающей из статьи 38 (часть.2) Конституции Российской Федерации презумпции добросовестного поведения родителей, имеет целью оптимизацию пределов вмешательства государства в регулирование отношений между родителями и ребенком, в том числе в имущественной сфере.
Отчуждение родителями жилого помещения, собственниками которого они являются и в котором проживают их несовершеннолетние дети, во всех случаях только с согласия органов опеки и попечительства, как того требовал пункт.4.статьи.292 ГК Российской Федерации в предыдущей редакции, по сути означало проверку обоснованности такого отчуждения в каждом конкретном случае, в том числе при отсутствии данных о том, что родители фактически не осуществляют попечение или действуют с нарушением прав и охраняемых законом интересов детей. Тем самым допускалось не всегда оправданное вмешательство со стороны органов опеки и попечительства в процесс отчуждения жилых помещений в гражданско-правовом обороте, в реализацию имущественных прав и законных интересов собственников, равно как и в осуществление прав и обязанностей родителей по отношению к детям.
Пункт.4.статьи.292 ГК Российской Федерации в действующей редакции закрепляет правовые гарантии для детей, оставшихся без попечения родителей, и как таковой не ущемляет права и интересы детей, чьи родители исполняют свои обязанности надлежащим образом. В соответствии с данным законоположением жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждается, по общему правилу, исходя из предполагаемой добросовестности родителей по отношению к детям и обусловленного этим ограничения соответствующих правомочий органа опеки и попечительства по участию в решении данного вопроса, что согласуется со статьей 38 (часть.2) Конституции Российской Федерации и корреспондирующей ей статьей.5 Конвенции о правах ребенка, в силу которой государства-участники признают и уважают права и обязанности родителей, несущих по закону ответственность за ребенка, должным образом управлять и руководить ребенком в осуществлении им признанных Конвенцией прав.
Данное правовое регулирование, как направленное также на обеспечение гарантий прав собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением в своих интересах и в интересах проживающих с ним несовершеннолетних детей, исходя из указанных конституционных предписаний об ответственности родителей, само по себе не может рассматриваться как нарушающее Конституцию Российской Федерации.

Допускаю, что имеется некоторый пробел в правовом регулировании этого вопроса, но полагаю, что при отсутствии сведений о нарушении прав несовершеннолетнего согласия органа опеки и попечительства для совершения сделки не требуется.